Durante anos, a eficiência energética de um imóvel foi vista sobretudo através de um documento: o certificado energético.
A nova Diretiva (UE) 2024/1275, relativa ao desempenho energético dos edifícios — a nova EPBD — altera substancialmente essa perspetiva.
O objetivo europeu é que, até 2050, o parque imobiliário da União Europeia evolua para um parque de edifícios com emissões nulas. Para chegar lá, a União Europeia não se limita a alterar certificados: introduz metas de renovação, padrões mínimos de desempenho para determinados edifícios, novas exigências para construção nova, maior integração de energia solar, passaportes de renovação, alterações no financiamento e uma progressiva redução da dependência de combustíveis fósseis.
Para quem possui, compra, vende, arrenda ou gere imóveis, a consequência é simples: a eficiência energética começa a transformar-se numa variável jurídica e económica do próprio ativo imobiliário.
A primeira coisa a esclarecer: não existe uma obrigação europeia de todas as casas atingirem classe B até 2030
É importante separar a nova legislação da informação simplificada — e por vezes incorreta — que tem circulado sobre a EPBD.
A Diretiva não determina que cada proprietário de uma habitação tenha obrigatoriamente de transformar a sua casa numa determinada classe energética até 2030.
No setor residencial, a obrigação é estruturada essencialmente ao nível de cada Estado-Membro.
Os Estados devem adotar medidas que permitam reduzir o consumo médio de energia primária do parque residencial em, pelo menos:
- 16% até 2030, relativamente a 2020;
- 20% a 22% até 2035;
- prosseguindo depois uma trajetória de redução até 2040 e 2050.
Além disso, pelo menos 55% da redução do consumo médio deverá resultar da renovação dos edifícios residenciais com pior desempenho energético.
Isto dá aos Estados alguma liberdade para decidir que edifícios devem ser prioritariamente intervencionados e através de que instrumentos.
Portanto, dizer simplesmente que “todas as casas terão de ter determinada classe energética” é juridicamente impreciso.
Mas também seria um erro concluir que nada muda para os proprietários.
Muda — e bastante.
Os imóveis energeticamente piores estarão no centro das políticas públicas
A lógica da nova EPBD é direcionar investimento, incentivos e políticas de renovação para os edifícios com pior desempenho.
Isso pode traduzir-se, em Portugal, numa combinação de instrumentos: apoios financeiros, obrigações associadas a determinadas intervenções, mecanismos fiscais, exigências técnicas, financiamento bancário associado ao desempenho energético ou programas destinados a edifícios e famílias vulneráveis.
O Plano Nacional de Renovação de Edifícios deverá ser um dos instrumentos centrais dessa política.
Portugal colocou uma proposta de Plano Nacional de Renovação de Edifícios em consulta pública em fevereiro de 2026, visando definir metas para 2030, 2040 e 2050, identificar necessidades de investimento, fontes de financiamento e recursos necessários à renovação do parque edificado.
Para o proprietário, a consequência prática é esta: um imóvel energeticamente ineficiente pode passar a representar não apenas uma fatura energética elevada, mas também uma necessidade futura de investimento.
E isso deve ser considerado antes de comprar.
Nos edifícios não residenciais, a pressão regulatória é ainda mais direta
Nos edifícios não residenciais — por exemplo, escritórios, comércio, determinados edifícios empresariais, escolas ou outros edifícios de serviços — a Diretiva estabelece um modelo diferente.
Os Estados-Membros terão de criar padrões mínimos de desempenho energético destinados a provocar a renovação:
- dos 16% dos edifícios não residenciais com pior desempenho até 2030;
- dos 26% com pior desempenho até 2033.
Aqui, a análise energética pode tornar-se diretamente relevante numa operação imobiliária empresarial.
Uma empresa que adquira hoje um edifício energeticamente muito ineficiente pode estar, na prática, a adquirir também uma necessidade significativa de investimento futuro.
Consequentemente, numa operação de aquisição de imóveis comerciais ou empresariais, já não basta analisar registo predial, licenciamento, ónus, contratos de arrendamento e situação urbanística.
A due diligence imobiliária deve começar também a considerar o risco de transição energética do edifício.
Construção nova: o padrão passa a ser o edifício de emissões nulas
A mudança é particularmente evidente na construção nova.
A EPBD estabelece que os novos edifícios deverão ser edifícios de emissões nulas:
- a partir de 1 de janeiro de 2028, quando sejam edifícios novos pertencentes a entidades públicas;
- a partir de 1 de janeiro de 2030, para os restantes edifícios novos, sem prejuízo das exceções previstas.
Um edifício de emissões nulas deverá apresentar um desempenho energético muito elevado e não produzir emissões de carbono provenientes de combustíveis fósseis no local, sendo as reduzidas necessidades energéticas satisfeitas, tanto quanto possível, através de fontes renováveis ou outras soluções compatíveis com o modelo previsto na Diretiva.
Para promotores imobiliários e investidores, isto significa que projetos concebidos hoje devem ser avaliados também à luz das regras que estarão aplicáveis quando forem licenciados, construídos ou colocados no mercado.
Projetar segundo o mínimo atualmente exigido pode não ser a decisão economicamente mais racional se o ativo se destinar a permanecer no mercado durante décadas.
Energia solar deixa de ser apenas uma opção de valorização
Outra alteração importante é a progressiva integração obrigatória de instalações de energia solar, sempre que sejam tecnicamente adequadas e económica e funcionalmente viáveis.
O calendário europeu distingue vários tipos de edifícios.
Entre outros casos, estão previstas exigências para novos edifícios públicos e não residenciais com área útil superior a 250 m² a partir do final de 2026, para determinados edifícios não residenciais existentes sujeitos a grandes renovações ou certas obras a partir do final de 2027 e para novos edifícios residenciais a partir do final de 2029.
Isto não significa que amanhã todos os telhados das habitações existentes tenham obrigatoriamente de receber painéis solares.
Aliás, a Comissão Europeia esclarece expressamente que a Diretiva não cria uma obrigação geral de instalação de solar em todas as habitações residenciais existentes.
Mas significa que cobertura, orientação solar, áreas comuns e possibilidade de instalação de equipamentos energéticos passam a assumir maior importância no valor e na capacidade de adaptação futura do imóvel.
E nos condomínios?
Aqui surge um problema que é simultaneamente energético e jurídico.
Num prédio em propriedade horizontal, muitas das intervenções necessárias para melhorar significativamente o desempenho energético não dependem apenas de um proprietário.
Podem estar em causa:
- isolamento da fachada;
- intervenção na cobertura;
- substituição de equipamentos coletivos;
- instalação de painéis solares;
- sistemas de autoconsumo coletivo;
- carregamento de veículos elétricos;
- obras em partes comuns;
- alterações visualmente relevantes na fachada ou cobertura.
A solução técnica pode ser relativamente evidente.
A solução jurídica nem sempre é.
É necessário verificar quais são as partes comuns, que maioria é necessária para determinada intervenção, se a obra pode ser realizada individualmente, quem suporta os custos, se existem limitações urbanísticas ou patrimoniais e como deve ser estruturada a deliberação do condomínio.
Uma decisão tecnicamente correta pode transformar-se num problema se a deliberação que a suporta for juridicamente inválida.
O certificado energético não desaparece — torna-se mais importante
A EPBD reforça também o papel dos certificados de desempenho energético.
A lógica europeia passa por certificados mais harmonizados, digitais e comparáveis, utilizando uma escala de classes entre A e G, e por uma utilização mais ampla dos dados relativos ao desempenho do parque imobiliário.
Ao mesmo tempo, surge outro instrumento importante: o passaporte de renovação.
Trata-se de um instrumento concebido para permitir ao proprietário planear uma renovação profunda do edifício em várias etapas.
Em vez de substituir janelas num ano, instalar painéis solares no seguinte e descobrir posteriormente que o sistema de climatização deveria ter sido dimensionado de outra forma, o passaporte pretende fornecer um roteiro coerente para a evolução energética do imóvel.
A diferença conceptual é relevante.
O certificado diz essencialmente onde o edifício está.
O passaporte de renovação pretende ajudar a definir como o edifício pode chegar a um desempenho significativamente melhor.
Caldeiras a gás: outra área onde é fácil confundir as regras
Desde 1 de janeiro de 2025, os Estados-Membros deixaram de poder atribuir novos incentivos financeiros públicos à instalação de caldeiras autónomas alimentadas por combustíveis fósseis, salvo determinadas situações transitórias previstas na legislação europeia.
Portugal transpôs esta parte da Diretiva através do Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro.
Mas isto não equivale a dizer que, desde 2025, é proibido ter ou instalar qualquer caldeira a gás.
A Diretiva prevê uma eliminação progressiva e exige que os Estados planeiem políticas e medidas tendo em vista a eliminação das caldeiras alimentadas por combustíveis fósseis, tendo 2040 como data indicativa nesse processo.
Mais uma vez, a diferença entre uma proibição, uma retirada de incentivo e uma meta de política pública é juridicamente relevante.
E Portugal? A transposição ainda merece acompanhamento
A Diretiva entrou em vigor em 28 de maio de 2024 e o prazo geral para a sua transposição terminou em 29 de maio de 2026.
Portugal iniciou o processo através de um grupo de trabalho específico e procedeu a uma primeira transposição parcial com o Decreto-Lei n.º 11/2025.
Contudo, a implementação europeia não ficou concluída dentro do prazo.
Em 15 de julho de 2026, a Comissão Europeia anunciou a abertura de procedimentos de infração contra os 27 Estados-Membros por não terem transposto integralmente a nova EPBD dentro do prazo previsto.
Isto é particularmente importante para proprietários, investidores e empresas.
Estamos perante um quadro em que a direção da política europeia é já muito clara, mas em que vários detalhes de aplicação dependem ainda da concretização nacional.
É precisamente neste período de transição que decisões imobiliárias de longo prazo exigem maior cuidado.
Antes de comprar ou renovar um imóvel, há novas perguntas a fazer
Até recentemente, um comprador poderia olhar para um certificado energético de classe C ou D e limitar-se a concluir que a casa consumiria um pouco mais de energia.
Essa análise começa a ser insuficiente.
Convém perguntar:
Qual é o desempenho energético atual do edifício?
Que intervenções seriam necessárias para o melhorar substancialmente?
Estamos perante uma fração autónoma ou as intervenções dependem do condomínio?
A fachada, cobertura ou outros elementos comuns permitem instalar as soluções pretendidas?
Existem restrições urbanísticas ou patrimoniais?
O imóvel poderá ficar abrangido por futuras exigências nacionais de renovação?
Existem apoios financeiros aplicáveis e quais são as respetivas condições?
Se o imóvel for destinado a arrendamento ou investimento, qual será o impacto destas despesas na rentabilidade esperada?
É aqui que a eficiência energética deixa de ser apenas uma questão de engenharia.
Passa a ser também uma questão de risco jurídico, investimento e valorização patrimonial.
Quando faz sentido procurar a OpenLexis?
Uma intervenção energética pode envolver simultaneamente direito imobiliário, propriedade horizontal, contratos de empreitada, licenciamento, arrendamento, incentivos públicos e legislação europeia.
O problema raramente está apenas numa destas matérias.
Na OpenLexis podemos ajudar a fazer o enquadramento inicial da situação, identificar as questões jurídicas relevantes e organizar os passos necessários antes de assumir compromissos financeiros importantes.
Isto pode ser especialmente útil antes de:
- adquirir um imóvel com baixo desempenho energético;
- aprovar obras relevantes num condomínio;
- contratar uma renovação energética;
- instalar equipamentos em partes comuns;
- adquirir um edifício para investimento ou exploração empresarial;
- aceitar condições associadas a programas de financiamento ou incentivos;
- estruturar contratos relacionados com obras de reabilitação.
A análise jurídica não substitui a avaliação de um perito qualificado em certificação energética ou de um projetista. Do mesmo modo, uma solução técnica não responde, por si só, às questões jurídicas que podem determinar se uma intervenção pode ser realizada e em que condições.
Se está a comprar, renovar ou gerir um imóvel e quer perceber como a nova EPBD pode afetar a sua decisão, a OpenLexis pode ajudá-lo a identificar os riscos jurídicos antes de estes se transformarem em custos.